2023-08-04
(aktualizacja: 2023-08-04)
Chcąc znaleźć odpowiedź na pytanie, czy za działkę można uznać nieruchomość, należy zapoznać się zarówno z definicją samej nieruchomości, jak i działki ewidencyjnej. Rozróżnienie tych pojęć jest szczególnie istotne, gdy dla kilku działek jest założona wyłącznie jedna księga wieczysta. Osoby zainteresowane tym tematem, zapraszamy do lektury poniższego tekstu!
Zastanawiając się, czy działka to nieruchomość, przyjrzyjmy się z samemu pojęciu nieruchomości. Otóż zgodnie z artykułem 46 kodeksu cywilnego za nieruchomość uważa się część powierzchni ziemskiej, która stanowi odrębny przedmiot własności (grunt), a także budynki związane z gruntem. W sytuacji, gdy dana nieruchomość obejmuje jedynie jedną działkę ewidencyjną, to można powiedzieć, że działka jest nieruchomością. Często zdarza się, że w skład jednej nieruchomości wchodzi kilka działek ewidencyjnych. Należy przyjrzeć się orzeczeniu z grudnia 2020 roku wydanemu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie, który stwierdził, iż księga wieczysta jest głównym czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość. Dlatego też, gdy dwie działki leżące obok siebie i posiadające tego samego właściciela, mają oddzielne księgi, to należy je traktować, jako dwie nieruchomości. Idąc dalej tym rozróżnieniem, to z danej nieruchomości da się często wyodrębnić nawet kilka działek ewidencyjnych, zgodnie z podziałem geodezyjnym.
Pojęcie działki ewidencyjnej znajduje się z kolei w rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii w sprawie ewidencji gruntów i budynków z 2021 roku. Mówi ono, że działka ewidencyjna, to ciągły teren, który mieści się w granicach jednego obszaru ewidencyjnego oraz jest jednorodny prawnie, a także został wydzielony z otoczenia poprzez granice działek ewidencyjnych. W sytuacjach, gdy okoliczne działki należą do tego samego właściciela, to ich odrębność wskazywać będą dokumenty prawne, a zwłaszcza księgi wieczyste. Co więcej, to rozróżnienie działek wynikającą z ich różnych oznaczeń w rejestrach publicznych, np. działki pod linii kolejowe, albo drogi publiczne. Ważne jest, by mieć świadomość, iż działka ewidencyjna nie może należeć do dwóch nieruchomości, którym prowadzi się odrębne księgi wieczyste.
Wiele osób stawia znak równości pomiędzy działką a nieruchomością. Jak już wcześniej wspominaliśmy, zdarza się, że faktycznie działka to nieruchomość, lecz należy również zdać sobie sprawę z różnic. Tu kluczowy jest stan prawny określony w księdze wieczystej. W związku z tym działki sąsiadujące tego samego typu, jednego właściciela, posiadając dwie księgi, będą uznawane, jako odrębne nieruchomości. W praktyce właściciel może wykorzystywać działkę, jako jeden teren i traktować, jako jedną nieruchomość użytkową, aczkolwiek strona prawna wskazywać będzie na dwie nieruchomości. Jest to bardzo ważne przy wszelkiego rodzaju zakupach, sprzedaży czy spadkach. W skrócie można powiedzieć, że nieruchomość może składać się z jednej bądź kilku działek, lecz działa nie może stanowić kilku nieruchomości.
Rozróżnienie pojęcia działki i nieruchomości ma szczególne znaczenie w sytuacjach postępowania przed organami administracji. W prawie pojawiają się 3 rodzaje podziałów nieruchomości – prawny, geodezyjny i wieczystoksięgowy. I tu ważny jest podział geodezyjny, który pozwala wydzielić z danej nieruchomości większą ilość działek ewidencyjnych, w ramach posiadania przez jednego właściciela. Widzimy zatem, że nie zawsze działka to nieruchomość! Nieruchomość może obejmować nawet kilka działek.
Osoby planujące zakup działki pod zabudowę powinny dokonać audytu konkretnej działki. Tu warto sprawdzić, czy dana działka to nieruchomość, czy posiada księgę wieczystą i kto jest właścicielem (przykładowo informacja o właścicielu działki dostępna jest w I Dziale Księgi Wieczystej). Oczywiście rodzaj działki oraz pozwolenie na budowę lub jego brak ma także znaczenie. Proces przekształcania działki może trwać latami i mimo kosztów i oczekiwania, może nie zakończyć się sukcesem. Do tego dochodzi też zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i sprawdzenie przeznaczenia okolicznych działek. Jeśli nie masz pojęcia o stronie prawnej, obowiązujących przepisach i analizie dokumentacji, to zapraszamy do skorzystania z naszych usług! Nasi specjaliści bez problemu przeprowadzą dla Ciebie rzetelny audyt prawny i wyjaśnią najistotniejsze kwestie. Tym samym zabezpieczysz swoje interesy i unikniesz zbędnych kłopotów. W razie pytań pozostajemy do dyspozycji! Możesz do nas zadzwonić bądź po prostu wysłać wiadomość drogą elektroniczną.
886 070 650
