Definicja działki budowlanej - co warto wiedzieć?

Rodzaje działek

Działki dzieli się na następujące rodzaje: rolne, siedliskowe, budowlane, leśne, rekreacyjne i inwestycyjne. Wśród najpopularniejszych w Polsce spotyka się działki budowlane oraz rolne. Co do zasady, działka budowlana pozwala na swobodną zabudowę mieszkalną, a rolna służy, jako użytki rolne, czyli sady, pastwiska bądź po prostu grunty orne. Z kolei działka siedliskowa daje możliwość rolnikom postawienia zabudowy zagrodowej. Działka leśna jest terenem przeznaczonym na prowadzenie gospodarki leśnej, rekreacyjna ma przeznaczenie rekreacyjno-wypoczynkowe, a działka inwestycyjna to grunty pod cele przemysłowo-inwestycyjne. 

Działka budowlana – definicja

W polskim prawie w poszczególnych aktach prawnych można odnaleźć różnorodne definicje działki budowlanej, co rodzi problem interpretacyjny, tego pojęcia. Mimo że objaśnienia są stosunkowo zbliżone, to może pojawić się pewien rozdźwięk i wątpliwości. Najistotniejsze definicje podajemy poniżej:

• Ustawa z 1997 roku o gospodarce nieruchomościami – wskazuje, że zabudowana działka gruntu, pozwala na prawidłowe oraz racjonalne wykorzystywanie budynków i wszelkich leżących na niej urządzeń, poprzez odpowiednią wielkość, właściwe cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej, a także urządzeń infrastruktury technicznej.
  
• Ustawa z 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – zakłada, że działka gruntu bądź nieruchomość gruntowa wyodrębniona z większego terenu, spełnia wymogi realizacji obiektów budowlanych pochodzące z odrębnych aktów prawa miejscowego, mając na uwadze wielkość, cechy geometryczne działki, a także dostęp do drogi publicznej i urządzeń infrastruktury technicznej.
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 2002 roku o warunkach technicznych dotyczącym budynków oraz ich usytuowania – mówi, że działka gruntu bądź nieruchomość gruntowa, powinna umożliwiać poprzez dostęp do drogi publicznej, wielkość, cechy geometryczne, a także infrastrukturę techniczną, wymogi postawienia budynków, które zgodne są z rozporządzeniem oraz odrębnymi aktami i przepisami prawa miejscowego.

Wśród głównych różnic w definicjach widać, że wyłącznie Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje, że działka budowlana powinna stanowić wyodrębnioną z większego terenu część, albo po prostu składać się z mniejszych działek. Kolejna rozbieżność pojawia się w przypadku zabudowanej działki przy Ustawie o gospodarce nieruchomości, gdzie pozostałe dwa dokumenty opisują sytuacje niezabudowanego terenu, na którym dopiero powstanie budynek.

Działka budowlana – jak sprawdzić?

Osoby pragnące przekonać się, czy działka jest budowlana, powinny przede wszystkim sięgnąć do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Znajduje się on w urzędzie miasta bądź gminy. To właśnie z niego można wyczytać rodzaj działki, a ponadto: rodzaj i wielkość dopuszczalnej zabudowy (w tym wysokość), możliwość stawiania budynków gospodarczych, zasady dotyczące dojazdu do nieruchomości, dozwolony kształt dachu i kolor elewacji, dopuszczalne sposoby odprowadzania ścieków i zaopatrywania w media, a także przebieg linii zabudowy, która wyznacza umiejscowienie przedniej ściany budynku. W sytuacji, gdy dana działa nie posiada MPZP, należy zwrócić się do odpowiedniego urzędu gminy bądź miasta, z prośbą o wydanie decyzji o możliwości zabudowy. W tym celu składa się stosowny wniosek. Do ustalenia warunków zabudowy działki poza właścicielem gruntu, może również wystąpić potencjalny nabywca działki. Co więcej, jeśli działka budowlana posiada już zabudowę, lecz chcemy ją rozbudować czy zmienić sposób jej użytkowania, to trzeba pamiętać o uzyskaniu stosownego pozwolenia na budowę.

Czy działka rolna może stać się działką budowlaną?

Działki rolne posiadają zazwyczaj niższą cenę i atrakcyjną lokalizację, co sprawia, że wiele osób decyduje się na ich zakup. Nie każdy, jednak zdaje sobie sprawę, że proces odrolnienia i przekształcenia na grunt pod zabudowę, nie zawsze jest możliwy do zrealizowania. To w gestii władz administracyjnych leży decyzja o zmianie działki rolnej w działkę budowlaną. Wielokrotnie nabywcy inwestują swoje środki, czekają latami na przekształcenie, a proces kończy się niepowodzeniem. Dlatego też zawczasu warto przeprowadzić rzetelny audyt działki. Jeśli nie zna się przepisów, to można skorzystać z pomocy specjalistów. I tu zapraszamy serdecznie do skorzystania z naszych usług. Nasza firma specjalizuje się w audytach działek! Mamy wieloletnie doświadczenie, zebrane na działkach rozsianych po całej Polsce. Po szczegóły oferty, a także w przypadku pytań zapraszamy do bezpośredniego kontaktu.