logo audytu działki

2023-12-08
(aktualizacja: 2023-12-08)

Co zrobić, żeby przekształcić działkę leśną?

Kupno atrakcyjnej działki budowlanej wiąże się z niemałymi kosztami. Dlatego wiele osób zastanawia się, czy warto zainwestować w kupno fragmentu lasu, a następnie w przekształcenie na ziemię budowlaną. Działki leśne są znacznie tańsze niż budowlane, lecz warto wiedzieć, że wymagają przekwalifikowania. Jakie procedury urzędowe wiążą się z taką zmianą i czy rzeczywiście warto do nich przystąpić?

Kupujesz działkę?
Zleć nam jej audyt!

Działka leśna a budowlana – najważniejsze różnice

Symbol określający grunty ma związek z ich przeznaczeniem. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajdują się różne oznaczenia gruntów. Te budowlane oznaczane są literą B, z kolei leśne Ls. 

Zgodnie z przepisami na działce leśnej nie można budować domów ani stawiać żadnych innych budynków. Ustawa o lasach wprost wskazuje, że działki leśne służą wyłącznie produkcji leśnej.

Nie zawsze muszą to być tereny zalesione. Symbol LS przypisany jest również do dróg i ścieżek leśnych oraz terenów szkółek leśnych i gruntów na obrzeżach parków narodowych i krajobrazowych. Bywa też, że miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego wyznaczają dodatkowe grunty pod zalesienie. 

W myśl przepisów działka leśna ma następujące cechy:

  • służy bezpośrednio do produkcji drewna;
  • zapewnia odpowiednie zalesienie terenu,
  • ma powierzchnię minimum 1000 mkw. (0,1 ha),
  • związana jest z prowadzeniem szkółki leśnej,
  • występuje w okolicach parków krajobrazowych, narodowych, innych chronionych terenów leśnych.

Z powyższej definicji łatwo wyczytać, że działka leśna w żaden sposób nie ma związku z zabudową. By postawić na niej dom, konieczne jest przekształcenie gruntu w działkę budowlaną. W wielu przypadkach udaje się to zrobić. Niekiedy już miejscowe plany zagospodarowania wskazują podwójne przeznaczenie działek, np. działka leśna z możliwością częściowej zabudowy.

Możliwości przekształcenia działki leśnej na budowlaną

Pierwszą czynnością zmierzającą w kierunku przekształcenia gruntu jest sprawdzenie, jakie oznaczenie działka leśna posiada w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. 

Jeśli plan dopuszcza zabudowę, bo np. ziemia leży blisko innych domów, wówczas kolejnym krokiem będzie zawnioskowanie do miejscowego oddziału Lasów Państwowych o zmianę kwalifikacji ziemi. Warto wiedzieć, że taki wniosek może złożyć wyłącznie właściciel działki, już po jej zakupie.

Jeśli Lasy Państwowe wyrażą zgodę, by działka leśna została wyłączona z produkcji drewna, wówczas otwiera się droga do uzyskania pozwolenia na budowę. Jeżeli działka jest wyjątkowo duża lub posiada kilka oznaczeń, wówczas warto pomyśleć o częściowym, a nie całkowitym wyłączeniu z produkcji leśnej. 

Zaletą posiadania działki z symbolem LS są znacznie niższe podatki niż w przypadku działki budowlanej. Zwłaszcza na terenach wiejskich i rolniczych grunty posiadają mieszane kategorie, np. działka może mieć przeznaczenie leśne, rolne i budowlane, a także występować jako nieużytek. 

Koszty zmiany kategorii gruntów leśnych na budowlane i mieszkalne

Działka leśna posiada zwykle znacznie niższą cenę niż budowlana lub rolna. Przykładowo w mniejszym mieście 1 mkw. kosztuje 5-10 zł. Zatem niewielka powierzchnia odpowiednia pod budowę domu może wynieść ok. 10-20 tys. złotych. To bardzo atrakcyjna stawka. Jednak pamiętaj, że taka cena wynika z licznych ograniczeń.

Drzewa, które porastają działkę, nie mogą być samowolnie wycinane czy nawet przycinane. Każda działka leśna posiada tzw. plan zagospodarowania lasu. W tymże planie znajduje się lista dopuszczalnych działań, w tym ile drzew i w jakim czasie można wyciąć. Jeśli są to drzewa gorszej jakości i tzw. samosiejki (drzewa i krzewy kilkuletnie, wysiane samoistnie bez ingerencji człowieka), łatwiej będzie o zgodę na wycinkę, niż w przypadku drzew wartościowych: liściastych (dęby, buki, lipy) lub iglastych (sosny, świerki, modrzewie). 

Kolejnym kosztem, jaki generuje działka leśna, jest użyźnienie gleby. Po wycince drzew konieczne jest wyrównanie terenu. Do tego celu służą specjalne maszyny przystosowane do przekopywania ziemi na dużej głębokości. 

Działki leśne są zwykle nierówne, mogą w nich występować zagłębienia lub pagórki. Na takim terenie budowa domu jest zawsze droższa niż na klasycznej działce budowlanej. Wyrównywanie gleby leśnej wraz z usuwaniem wrośniętych korzeni drzew może kosztować kolejne kilka lub nawet kilkanaście tysięcy złotych.

Należy uwzględnić też konieczność nawiezienia nowej gleby, np. do planowanego ogrodu. Gleba na działce leśnej posiada kwaśne pH, czyli odczyn nieodpowiedni dla warzyw i większości kwiatów. Dlatego przed decyzją o zakupie, warto przekalkulować, czy działka leśna będzie rzeczywiście tańsza, gdy doliczy się do niej wszystkie koszty związane z możliwością postawienia tam domu.