Co to księga wieczysta?
Księga wieczysta to zbiór dokumentów, dzięki którym nabywca może łatwo poznać stan prawny nieruchomości. To automatycznie przekłada się na możliwość podjęcia świadomej decyzji o zakupie domu, mieszkania, działki itd. Zdarza się jednak, że niektóre nieruchomości nie mają księgi wieczystej. Przyczyn jest wiele i nie zawsze są one związane z nieuregulowanym stanem prawnym. Czasem jest nią brak synchronizacji pomiędzy rejestrami geodezyjnymi i księgami wieczystymi.
Czy zakup działki bez księgi wieczystej jest zbyt ryzykowny? Owszem, kupno działki, która nie posiada księgi wieczystej, niesie za sobą pewne ryzyko. Należy wówczas liczyć się z ryzykiem nabycia nieruchomości, której stan prawny może okazać się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Kupującemu w tej sytuacji przydałaby się znajomość prawa. Ostatecznie może skorzystać z pomocy doświadczonego prawnika. Należy pamiętać, że działka bez księgi wieczystej może być objęta zakazem sprzedania lub też innymi ograniczeniami prawami osobistymi i rzeczowymi. Najczęściej spotykane grunty, które nie posiadają księgi wieczystej, to grunty zlokalizowane na obszarach wiejskich.
Zakup działki bez księgi wieczystej – jakie dokumenty sprawdzić?
Zanim nastąpi zakup działki nieposiadającej księgi wieczystej, trzeba uważnie zapoznać się z dokumentami. Chodzi głównie o to, aby sprawdzić stan prawny tej nieruchomości. W tych okolicznościach nabywca musi zapoznać się z dokumentami, które świadczą o własności danej nieruchomości. Wśród nich znajdują się decyzje organów administracji publicznej, a także postanowienia oraz wyroki sądów. O własności nieruchomości świadczy akt własności ziemi oraz akt nadania ziemi.
Szczególnie istotne dokumenty, które świadczą o własności nieruchomości, to wspomniane już wyżej postanowienia i wyroki sądu. Zalicza się do nich postanowienie o podziale spadku, postanowienie o podziale majątku wspólnego małżonków, a także wyrok, który stwierdza zasiedzenie nieruchomości. Należy wymienić tu również postanowienie o założeniu księgi wieczystej oraz wyrok znoszący współwłasność nieruchomości. Jeszcze inny ważny dokument to postanowienie o stwierdzeniu nabycia prawa własności nieruchomości i wyrok ustalający prawo do danego gruntu.
Zakup działki bez księgi wieczystej a ryzyko
Niewątpliwie zakup działki bez księgi wieczystej jest ryzykowny. Wraz z nabyciem danej nieruchomości nabywca traci ochronę prawną, jaką zapewnia rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Osoba, która nabyła działkę nieposiadającą księgi, jest narażona na ewentualne roszczenia osób trzecich. Może wydawać się, że takich roszczeń nie ma i w dniu nabycia działki wszystko jest w porządku. Z czasem jednak zdarza się, że roszczenia występują. Nabywca działki, która nie posiada księgi wieczystej, nie ma możliwości zapoznania się z prawami oraz roszczeniami obciążającymi nieruchomość. W związku z powyższym zakup działki w tej sytuacji jest ryzykowny.
Może zdarzyć się, że po zakupie działki bez księgi wieczystej, obecny właściciel będzie miał problemy w założeniu księgi wieczystej. To będzie automatycznie prowadzić do trudności w zaciągnięciu kredytu hipotecznego. Należy pamiętać, że celem zaciągnięcia kredytu trzeba podpisać stosowną umowę i zawrzeć wpis do księgi wieczystej.
Bezpieczny zakup działki bez księgi wieczystej
Wiele osób zastanawia się zatem, czy jest możliwość bezpiecznego zakupu działki bez księgi wieczystej. Bardzo dobrym rozwiązaniem w zaistniałej sytuacji jest zawarcie umowy przedwstępnej, w której warunek zawarcia umowy przyrzeczonej stanowi założenie księgi wieczystej przez sprzedającego. Poza tym warto skonstruować umowę sprzedaży, aktu notarialnego w taki sposób, aby w razie, gdyby okazało się, że sprzedający nie jest jej właścicielem, nabywca mógł odzyskać koszty poniesione z tytułu danego zakupu. Warto też w treści aktu notarialnego uwzględnić zapis, w którym zbywający działkę poddaje się dobrowolnej egzekucji. Taka konstrukcja dokumentu pozwoli nabywcy na dalsze działanie celem dochodzenia swoich racji.
Zakup działki, która nie posiada księgi wieczystej, jest możliwy, ale zarazem dość ryzykowny. Wszystko może zakończyć się pozytywnie, ale pewności, że tak będzie, nie ma. Ważne jest zatem, aby przed nabyciem tej nieruchomości w odpowiedni sposób zabezpieczyć swoje interesy. Warto przykładowo zrobić audyt działki, którą zamierza się kupić. Istnieją firmy, które tę usługę oferują. Mają specjalistów od prawa oraz wielu innych fachowców, którzy wszystkim się zajmą. To jeden z najrozsądniejszych sposobów na uniknięcie poważnych kłopotów.
886 070 650
